Entretien des portes de garage et portails automatiques : ce qui est obligatoire, qui commande, qui paie, et ce que le contrat doit contenir

Une porte de garage automatique se referme sur un passage où circulent des voitures, des piétons et des enfants, et personne ne la regarde tant qu'elle fonctionne. Les textes en ont tiré une règle ancienne : son entretien n'est pas une option. Il se fait par contrat écrit, à une fréquence fixée par arrêté, et chaque passage se consigne. Ce guide reprend ces textes mot pour mot — le code de la construction et de l'habitation pour les immeubles d'habitation, le code du travail pour les lieux de travail —, dit qui commande et qui paie en copropriété, ce que la Cour de cassation attend de l'entreprise d'entretien et ce qu'un contrat doit contenir. Il se termine par l'organisation d'un parc de plusieurs centaines d'appareils.

Dans un immeuble d'habitation : contrat écrit, deux visites par an, livret d'entretien

La règle est dans le code de la construction et de l'habitation. Depuis la recodification entrée en vigueur le 1er juillet 2021, elle occupe une section intitulée « Sécurité des portes de garage » : l'article L134-11, issu de l'ordonnance du 29 janvier 2020, pose le principe ; les articles R134-55 à R134-58, issus du décret du 30 juin 2021, le détaillent. Ils remplacent les anciens articles R125-3-1 à R125-5, créés par le décret n° 90-567 du 5 juillet 1990 et abrogés le 1er juillet 2021 : la numérotation a changé, pas l'obligation — l'ancien article R125-5 et le nouvel article R134-58 disent la même chose, mot pour mot.

Les portes et portails automatiques et semi-automatiques de garage sont conçus, installés et maintenus en bon état de fonctionnement de façon à éviter toute mise en danger des personnes dans le cadre d'une utilisation normale.

Code de la construction et de l'habitation, article L134-11

L'obligation d'entretien est écrite à l'article R134-58, en deux phrases :

Les propriétaires d'un bâtiment ou groupe de bâtiments d'habitation équipés de portes automatiques de garage sont tenus de les faire entretenir et vérifier périodiquement aux termes de contrats écrits. Toutes les interventions sont consignées dans un livret d'entretien.

Code de la construction et de l'habitation, article R134-58 (ancien article R125-5)

Le second alinéa du même article renvoie à un arrêté pour fixer « les opérations que devront obligatoirement prévoir ces contrats ainsi que leur périodicité ». C'est l'arrêté du 12 novembre 1990, toujours en vigueur, qui vise encore l'ancien numéro, « l'article R. 125-5 ». Il fixe trois choses.

• La fréquence : « L'entretien défini aux articles précédents est exécuté au cours de visites périodiques à raison de deux visites par an » (article 3). Pour une porte de garage d'habitation, les deux visites annuelles ne sont donc pas un usage de la profession : c'est le texte.
• Le contenu de chaque visite (article 4) : la vérification des dispositifs de sécurité des personnes — lames palpeuses, pressostats, cellules photo-électriques —, du débrayage manuel, du limiteur d'effort et des articulations ; celle des cycles de fonctionnement dans les zones d'accostage ; celle de la signalisation — feux orange clignotants, éclairage et matérialisation au sol de l'aire dangereuse de mouvement ; celle des éléments de transmission — bras articulés, câbles, chaînes, courroies ; la lubrification et les réglages ; la vérification de l'opérateur, moto-réducteur électrique ou opérateur électro-hydraulique ; un examen général du fonctionnement de la porte.
• Un complément une visite sur deux (article 5) : le verrouillage, les éléments de guidage — rails, galets —, les organes de commande et la télécommande, les systèmes d'équilibrage — contrepoids, ressorts —, l'armoire de commande et ses composants, la fixation de la porte, le fonctionnement du « système empêchant la chute du tablier », l'état des peintures et la corrosion.

L'arrêté dit aussi ce que recouvre le mot « entretien » (article 1er) : les visites — nettoyage, graissage, réglages des organes mécaniques, électriques et électroniques —, le contrôle des éléments liés au bon fonctionnement et à la sécurité, la fourniture des produits de lubrification et de nettoyage, « la fourniture du livret d'entretien », et la réparation ou le remplacement des pièces « hors d'usage ou usées par le fonctionnement normal de la porte » : celles des systèmes de sécurité — barres palpeuses, cellules photo-électriques, limiteurs de couple, câbles, systèmes empêchant la chute du tablier, organes de commande et récepteur de télécommande — comme les petites pièces — galets, axes, goupilles, signalisation, organes de l'armoire de manœuvre. Seuls en sont exclus la réparation ou le remplacement des pièces « consécutifs à des actes de vandalisme ». Le texte ne dit pas si ces pièces sont fournies dans le prix du contrat ou facturées en plus : c'est au contrat de le préciser, nous y revenons plus bas.

Les mêmes articles règlent la sécurité de la porte elle-même. Toute installation nouvelle respecte les sept prescriptions de l'article R134-55 — porte solidaire de son support, arrêt immédiat du mouvement qui peut blesser, arrêt de l'automatisme si la sécurité est défectueuse, commande volontaire et personnalisée, aire de débattement éclairée et marquée au sol, feu orange clignotant avant tout mouvement, manœuvre possible pour dégager une personne accidentée. Une porte conforme à la norme NF EN 13 241-1, installée selon les règles de l'art, est réputée satisfaire à toutes, sauf l'éclairage, le marquage et le feu orange (article R134-56). Les portes installées avant le 7 janvier 1992 doivent au moins arrêter leur mouvement ou limiter leur force en présence d'une personne en fin d'ouverture et de fermeture, et avoir une commande personnalisée, un éclairage, un marquage et un feu orange (article R134-57). Tout écart est un constat à écrire au propriétaire, visite après visite.

Sur un lieu de travail : au moins une visite par semestre, et après toute défaillance

Hors habitation — atelier, entrepôt, commerce, parking d'un immeuble de bureaux —, c'est le code du travail qui s'applique. Il entend par lieux de travail les lieux destinés à recevoir des postes de travail, « ainsi que tout autre endroit compris dans l'aire de l'établissement auquel le travailleur a accès dans le cadre de son travail » (article R4221-1) : une cour de livraison ou un parking compris dans l'aire de l'établissement, où les salariés circulent pour leur travail, en font partie. La section « Portes et portails » du même code (articles R4224-9 à R4224-13) pose d'abord la règle générale :

Les portes et portails sont entretenus et contrôlés régulièrement. Lorsque leur chute peut présenter un danger pour les travailleurs, notamment en raison de leurs dimensions, de leur poids ou de leur mode de fixation, la périodicité des contrôles et les interventions sont consignées dans le dossier prévu à l'article R. 4224-17.

Code du travail, article R4224-12

Deux articles voisins la complètent. L'article R4224-11 prévoit que les portes et portails qui s'ouvrent vers le haut « sont munis d'un système de sécurité les empêchant de retomber » : c'est le rôle du parachute ou du système antichute, à vérifier à chaque visite. L'article R4224-13 ajoute que « Les portes et portails automatiques fonctionnent sans risque d'accident pour les travailleurs » et renvoie à un arrêté pour leurs caractéristiques et « leurs conditions de maintenance et de vérification » : c'est l'arrêté du 21 décembre 1993, toujours en vigueur, dont l'article 9 règle l'entretien.

Les portes ou portails automatiques ou semi-automatiques installés sur les lieux de travail doivent être entretenus et vérifiés périodiquement et à la suite de toute défaillance. La périodicité des visites est au minimum semestrielle et adaptée à la fréquence de l'utilisation et à la nature de la porte ou du portail.

Arrêté du 21 décembre 1993 relatif aux portes et portails automatiques et semi-automatiques sur les lieux de travail, article 9

• Qui entretient : « soit des techniciens dûment qualifiés et spécialisés appartenant à l'entreprise et spécialement formés à cette tâche », avec un document qui précise les méthodes et procédures ; « soit, au terme d'un contrat écrit, un prestataire extérieur à l'entreprise exerçant cette activité ». Pour une entreprise de fermetures, c'est le second cas : votre contrat écrit est l'une des deux pièces que l'employeur doit joindre à son dossier.
• Ce que dit le contrat : les opérations d'entretien et de vérification prévues « en fonction de la nature de la porte et du portail et de son utilisation », en mentionnant notamment les éléments de guidage — rails, galets —, les articulations — charnières, pivots —, les fixations, les systèmes d'équilibrage et « tous les équipements concourant à la sécurité de fonctionnement ».
• Le livret d'entretien, comme en habitation, à une mention près : « Toutes les interventions (visites périodiques, travaux divers, dépannages) sont consignées dans un livret d'entretien », où figurent « la nature de l'intervention, la date et le nom de la personne ou de la société qui est intervenue » — l'heure n'est pas exigée ici. Le contrat et le livret « doivent être joints au dossier prévu à l'article R. 4224-17 du code du travail ».
• Le dossier : l'article R4224-17 veut que les installations et dispositifs de sécurité des lieux de travail soient « entretenus et vérifiés suivant une périodicité appropriée », que toute défectuosité dangereuse soit « éliminée le plus rapidement possible », et que contrôles et interventions soient consignés dans un dossier, annexé le cas échéant au dossier de maintenance des lieux de travail, « tenu à la disposition de l'inspection du travail » (articles R4211-3 et R4211-5). Pour les portes, c'est le maître d'ouvrage qui y précise la périodicité et les éléments à entretenir (arrêté, article 8).

L'arrêté fixe enfin les caractéristiques des installations destinées au passage de véhicules — sécurité positive, détection de présence et de contact, joint élastique sur le chant du tablier, 50 lux au sol, feu orange visible de chaque côté, ouverture manuelle (article 2) — avec, pour les portes accessibles au public, des détecteurs qui tiennent compte « d'un enfant se suspendant au tablier » et un feu orange « au moins 2 secondes avant le mouvement ». Les installations antérieures accessibles au public doivent, depuis le 1er janvier 1996, limiter leur effort en fin de course à moins de 15 daN, avec éclairage, feux et marquage, ou satisfaire à toutes ces prescriptions (articles 5 et 10).

Les normes : NF EN 13241 pour le produit, NF EN 12453 pour la sécurité à l'usage

Deux normes européennes encadrent les portes et portails motorisés ; elles se commandent auprès de l'AFNOR et nous ne les reproduisons pas. La NF EN 13241+A2 (septembre 2016, en vigueur) est la norme de produit des « Portes et portails industriels, commerciaux et de garage » ; son résumé vise les portes, portails et barrières installés dans des zones accessibles aux personnes, pour le passage des marchandises et des véhicules. C'est elle que les ministères de l'Aménagement du territoire et de la Transition écologique recensent pour ces produits, sur leur site consacré au règlement européen sur les produits de construction — celui du marquage CE. Elle remplace la NF EN 13241-1+A1 de juin 2011, annulée — à laquelle l'article R134-56 renvoie encore, sous la forme « NF EN 13 241-1 ». La NF EN 12453+A1 (décembre 2021, en vigueur) traite de la « Sécurité à l'utilisation des portes motorisées » : exigences et méthodes d'essai pour tous les types de portes, portails et barrières motorisés accessibles aux personnes et destinés au passage des marchandises et des véhicules. L'arrêté de 1993, plus ancien, renvoie quant à lui à la norme française « NF P. 25.362 Fermetures pour baies libres et portails ».

L'article R134-56 n'impose pas la norme : il présume conforme aux prescriptions de l'article R134-55 la porte qui la respecte et qui a été installée selon les règles de l'art. Dans un contrat d'entretien, nommer la norme à laquelle chaque porte a été installée sert à une chose : savoir contre quoi vérifier ses dispositifs de sécurité à chaque visite.

Qui répond d'un accident : le propriétaire, puis l'entreprise d'entretien

En copropriété, la loi du 10 juillet 1965 répond en une phrase, réécrite par l'ordonnance du 30 octobre 2019 et en vigueur depuis le 1er juin 2020 : « Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires » (article 14). Avant le 1er juin 2020, le texte visait les dommages causés « par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes » ; il suffit désormais que le dommage y ait son origine. Hors copropriété — un bailleur propriétaire de tout l'immeuble, une entreprise —, c'est le droit commun : on est responsable du dommage causé par le fait « des choses que l'on a sous sa garde » (code civil, article 1242). Dans les deux cas, celui qui a dû indemniser la victime peut se retourner — c'est l'action récursoire — contre l'entreprise qui tenait le contrat d'entretien.

C'est ce qui s'est passé dans l'affaire que la Cour de cassation a tranchée le 5 novembre 2020. Le locataire d'un immeuble avait été blessé par la porte automatique d'accès au parking, qui ne s'était pas refermée et qu'il avait voulu fermer à la main. L'assureur du propriétaire, assigné par la victime, s'est retourné contre l'entreprise chargée de la maintenance de la porte. La cour d'appel avait mis celle-ci hors de cause : elle ne devait, selon elle, qu'une obligation de moyens pour les avaries survenues entre deux visites, puisque, « en conformité avec la réglementation, il peut s'écouler six mois entre deux visites d'entretien » et que, dans l'intervalle, l'entreprise n'intervenait que sur signalement du gardien. Cassation :

En statuant ainsi, alors que celui qui est chargé de la maintenance d'une porte automatique d'accès à un parking est tenu d'une obligation de résultat en ce qui concerne la sécurité de l'appareil, la cour d'appel a violé le texte susvisé.

Cour de cassation, 3e chambre civile, 5 novembre 2020, n° 19-10.857, publié au bulletin

Une obligation de résultat déplace la preuve : le propriétaire ou son assureur qui se retourne contre l'entreprise n'a pas à démontrer une faute ; c'est l'entreprise qui doit établir une cause étrangère pour s'exonérer. L'arrêt le rappelle : le débiteur est condamné « toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée » (article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, applicable au litige). Faire ses deux visites ne suffit donc pas. Pour une entreprise de fermetures, cela se traduit en cinq habitudes :

Maintenance de la porte automatique en copropriété : qui commande, qui paie

En copropriété, c'est le syndicat des copropriétaires — qui a pour objet « la conservation et l'amélioration de l'immeuble ainsi que l'administration des parties communes » (article 14) — qui fait entretenir la porte du parking collectif, et c'est le syndic qui signe le contrat : la loi le charge « d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci », et de représenter le syndicat dans les actes civils (article 18).

Le contrat d'entretien de la porte relève de la maintenance : le décret du 17 mars 1967 y assimile expressément « les vérifications périodiques imposées par les réglementations en vigueur sur les éléments d'équipement communs », ainsi que le remplacement d'un équipement « lorsque le prix de ce remplacement est compris forfaitairement dans le contrat de maintenance ou d'entretien y afférent » (article 45). Ces dépenses entrent dans le budget prévisionnel que l'assemblée générale vote chaque année « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble » (article 14-1 de la loi). Ce qui dépasse la maintenance — une motorisation remplacée hors forfait, une porte changée — est une dépense hors budget (article 44 du décret), qui se décide en assemblée générale, hors urgence. Et l'assemblée fixe elle-même les montants de contrat à partir desquels la consultation du conseil syndical et la mise en concurrence deviennent obligatoires (article 21) : demandez ces deux seuils au gestionnaire avant de remettre une offre. Notre guide Travailler pour un syndic détaille l'ordre de service, l'urgence et la mise en concurrence.

Le même article 18 impose au syndic « d'établir et de tenir à jour et à disposition des copropriétaires un carnet d'entretien de l'immeuble ». Le décret n° 2001-477 du 30 mai 2001 en fixe le contenu : le carnet indique notamment, « s'ils existent, les références des contrats d'entretien et de maintenance des équipements communs, ainsi que la date d'échéance de ces contrats » (article 4). Votre contrat de porte y figure donc, avec son échéance : donnez au syndic, dès la signature, une référence de contrat et une date de fin, et préparez le renouvellement avant cette date.

Qui paie ? Les copropriétaires, par leurs charges, selon la répartition du règlement de copropriété. L'article 10 distingue les charges « entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun », réparties « en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot », et les charges « relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales », réparties « proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ». C'est le règlement qui fixe la quote-part de chaque lot dans chaque catégorie ; s'il met l'entretien de la porte à la charge des seuls lots qui ont accès au parking, il peut aussi leur réserver le vote des décisions qui concernent cette dépense. Pour l'entreprise, rien ne change : la facture est adressée au syndicat des copropriétaires de la résidence, à l'adresse du syndic, avec la référence du contrat.

Ce que contient un contrat d'entretien de porte ou de portail automatique

Le contrat écrit est exigé par le code de la construction pour l'habitation, et par l'arrêté de 1993 quand l'employeur confie l'entretien à un prestataire ; les deux textes disent aussi ce qu'il doit prévoir. Un bon contrat tient en deux pages et répond à sept questions.

Porte, portail, barrière : quel texte, quelle fréquence, qui commande

En habitation, un portail qui ne commande aucun garage — l'entrée d'un lotissement, par exemple — n'est nommé ni par le code de la construction ni par l'arrêté de 1990. Celui qui en a la garde n'en répond pas moins des dommages qu'il cause (code civil, article 1242), et la norme NF EN 12453 couvre les portails motorisés destinés au passage des véhicules : entretenez-le comme une porte de garage, et écrivez la fréquence au contrat plutôt que de la supposer.

Organiser un parc de plusieurs centaines de portes

Quand une entreprise de fermetures tient plusieurs centaines d'appareils sous contrat, chez des syndics, des bailleurs et des entreprises, le droit se résume à trois exigences d'organisation : chaque appareil est vu à sa fréquence, chaque passage est prouvé, chaque contrat est facturé. Cinq règles :

1. Un numéro par appareil, jamais réutilisé : le numéro du contrat suivi d'un rang — 1512.1, 1512.2 —, collé sur l'armoire de commande, repris sur le bon de visite et sur la facture. Le gardien qui appelle pour « la porte du parking » donne le numéro.
2. Un échéancier calculé, pas posé de mémoire : une échéance tous les six mois à partir de la mise en service ou de la dernière visite, en alternant la visite de l'article 4 et la visite complétée de l'article 5. Les visites des deux années à venir existent d'avance ; celle qui n'est pas faite à son échéance apparaît en retard.
3. Des tournées par secteur : les visites d'un même quartier le même jour, par le même technicien. Notre guide Organiser les tournées donne la méthode.
4. Un bon de visite qui nourrit le livret : points contrôlés et résultat, nature de l'intervention, date, heure, nom du technicien, photos des défauts — envoyé au client le jour même, et le défaut transformé en devis sans attendre. Notre générateur de bon de visite compose ce document en PDF.
5. Une facture par site et par période, adressée au syndicat à l'adresse du syndic, avec la référence du contrat, la période couverte et une ligne par appareil : le comptable du syndic la rapproche sans vous appeler, et aucun contrat reconduit n'échappe à la facturation.

Notre guide Gérer ses contrats de maintenance développe ces règles pour tous les appareils sous contrat — portes, chaudières, climatisations, alarmes —, avec les indicateurs à suivre et les erreurs classiques.